La semana pasada visité a un amigo. Mientras conversábamos y tomábamos un buen tinto —porque algunos debates vecinales comienzan cuando alguien abre una botella y otro recibe un mensaje incómodo—, le llegó un aviso sobre diversos cambios al reglamento del lugar donde vive.
Mi amigo renta una casa en un fraccionamiento cerrado. Entre las modificaciones destacaban sanciones económicas calculadas a partir de la cuota de mantenimiento, límites al número de mascotas y la posibilidad de entregar tarjetas electrónicas de acceso —los llamados tags— a familiares o personas de confianza. Disposiciones distintas que plantean una misma pregunta: ¿hasta dónde puede llegar una administración en nombre de la convivencia?
Durante la última década, los fraccionamientos cerrados ganaron popularidad en Aguascalientes. Su atractivo es comprensible: ofrecen vigilancia, control de acceso, mantenimiento, limpieza y áreas comunes. Sin embargo, esos servicios cuestan y vivir en comunidad también impone obligaciones.
El problema aparece cuando algunos residentes creen que comprar o rentar dentro de un coto les permite hacer lo que quieran, mientras ciertas administraciones suponen que encargarse del mantenimiento las convierte en autoridad. Entre quienes rechazan toda regla y quienes pretenden regularlo todo, la convivencia termina convertida en una disputa permanente.
Primero debe aclararse que un coto cerrado no constituye automáticamente un régimen de propiedad en condominio. Para ello debe existir una escritura pública constitutiva, su inscripción registral y un reglamento de administración. Una asociación vecinal tampoco sustituye, por el simple hecho de organizar a los residentes, a la Asamblea General, al administrador o al comité de vigilancia reconocidos por el Código Urbano para el Estado de Aguascalientes.
En materia de sanciones existe un límite importante. Las multas administrativas previstas en el Código sólo pueden ser impuestas por la SEPLADE o el Municipio, según corresponda, como establece el artículo 823. El administrador, el comité de vigilancia y una asociación de colonos no son autoridades públicas; por tanto, no pueden inventar infracciones ni fijar unilateralmente castigos económicos como si fueran el Municipio, Tránsito o un juzgado.
El Código sí permite cobrar cuotas ordinarias y extraordinarias legalmente aprobadas, aplicar intereses moratorios, reclamar daños, suspender determinados servicios comunes por falta de pago e iniciar acciones legales contra quienes incumplan sus obligaciones, conforme a los artículos 502 y 525. Pero ninguna de esas atribuciones concede un poder general para convertir cualquier falta de convivencia en una multa. Incluso si una sanción aparece en el reglamento, eso no garantiza automáticamente que sea válida y exigible. Establecer reglas no equivale a crear deudas.
La Asamblea General es el órgano supremo del condominio, pero tampoco puede aprobar cualquier cosa. El artículo 509 establece que una modificación al reglamento debe acordarse en Asamblea Extraordinaria con el respaldo de, al menos, 75 por ciento de los condóminos presentes o representados. Además, deben respetarse la convocatoria, el orden del día, el quórum, la votación y el acta. Ningún acuerdo puede contradecir el Código Urbano, la escritura constitutiva u otras disposiciones legales: una mayoría puede aprobar una regla, pero no legalizar una arbitrariedad.
Respecto de las mascotas, el propio artículo 509 permite establecer medidas o limitaciones, siempre que sean razonables y consideren su número, tamaño y posibles afectaciones a la seguridad, higiene o tranquilidad. También pueden regularse los tags para familiares o personas de confianza, pero con criterios claros de autorización, vigencia y responsabilidad. La administración puede controlar los accesos para proteger la seguridad, pero el artículo 502 dispone que nunca puede impedir al propietario u ocupante ingresar al condominio.
Ahora bien, cuestionar los excesos administrativos no absuelve a los residentes incumplidos. Vivir en condominio implica pagar las cuotas legalmente aprobadas, respetar las áreas comunes, no obstruir vialidades ni estacionamientos, conservar la imagen exterior, controlar a las mascotas, evitar afectaciones a la seguridad o salubridad y responder por los daños ocasionados.
El artículo 529 también prohíbe que el sonido emitido hacia el exterior de una vivienda exceda los 60 decibeles. El argumento de “estoy dentro de mi casa” pierde fuerza cuando la fiesta también entra en la casa de los demás.
En un condominio nadie tiene derechos absolutos. El residente no puede refugiarse en el “es mi casa y hago lo que quiero”, porque comparte infraestructura, servicios y espacios con otras personas. Pero la administración tampoco puede convertir el reglamento en un código penal doméstico ni utilizar la caseta, las cuotas o supuestas multas para ejercer facultades que la ley no le concedió.
La convivencia necesita reglas, administraciones que rindan cuentas y residentes dispuestos a cumplir. Vivir en comunidad obliga a limitar ciertos comportamientos individuales; administrarla exige contener la tentación del autoritarismo. El problema comienza cuando unos se sienten dueños de todo porque compraron una casa y otros se sienten gobierno porque recibieron las llaves de la caseta.
Bibliografía
Código Urbano para el Estado de Aguascalientes, última reforma publicada el 25 de marzo de 2026
